Où faire un investissement immobilier rentable à Lyon en 2022 ?
Avec un prix médian du mètre carré qui culmine à près de 5.000 € (4.920 € selon le bilan annuel des notaires du Rhône) en hausse de 17,5 % depuis 2020, Lyon est devenue en Mars dernier la première ville la plus chère de province. Face à cette envolée des prix et de la demande, de plus en plus de primo-accédants peinent à se loger dans la capitale des Gaules.
Les quartiers les plus prisés, et bien souvent les plus centraux, sont devenus tout simplement inaccessibles à l’écrasante majorité des ménages. Même les investisseurs locatifs, à l’assise plus confortable, peinent à trouver des biens leur permettant de dégager une petite rentabilité.
Alors que « la capacité d’achat des ménages diminue, perdant en moyenne 1,6 mètre carré » selon les propos de Nicolas Bouscasse, président de la FNAIM du Rhône, les particuliers ne peuvent plus faire la fine bouche tant le marché lyonnais s’est tendu et que l’heure n’est clairement plus à la négociation face à des vendeurs qui ont largement pris le pouvoir. Les prix du neuf sont aujourd’hui alignés sur les prix de l’ancien dans les quartiers du centre tant la demande est forte.
Ce contexte immobilier sous tension impose aux candidats à la propriété ainsi qu’aux investisseurs privés de revoir leur copie s’ils veulent mener à bien leurs projets à l’horizon 2022. Exit les biens prisés du centre aux jolies façades d’époque que tous les investisseurs s’arrachent, les surfaces qui offrent aujourd’hui les plus belles perspectives de rentabilité se trouvent dorénavant dans les quartiers les plus sous-cotés ou excentrés de la ville.
Certains de ces quartiers, plus ou moins méconnus, seront considérés d’ici quelques années comme les dernières pépites immobilières de la Métropole. Comme ce fut le cas il y a près de 20 ans avec Confluence : une friche industrielle infréquentable de 150 hectares devenue un quartier neuf et “branché” prisé des jeunes ménages aisés de la ville. De Confluence au Pavillons en passant par La Piscine, Le Grand Trou et le Vivier, découvrez 5 quartiers en devenir à Lyon.
Encore sous-cotés par rapport à leur plein potentiel et les investissements menés par le Grand Lyon afin de les connecter au centre et de développer leurs infrastructures publiques (parcs, bibliothèques, écoles…), ils promettent de pouvoir réaliser un projet immobilier neuf lyon avec une perspective de plus-value à long terme.
Le nouveau quartier Duvivier : un vaste projet urbain dans le 7ème
Le projet urbain “quartier Duvivier”, mené conjointement par la ville de Lyon, la Métropole de Lyon et des opérateurs privés, consiste à aménager une vaste friche industrielle de 3 hectares, située dans le 7ème arrondissement de la ville, pour y construire des logements, des activités et des services publics.
Situé entre la rue Duvivier, la rue Cronstadt, la route de Vienne et l’avenue Berthelot, le futur quartier Duvivier accueillera entre autres une école, des bureaux, environ 300 nouveaux logements ou encore 10.000 m2 de surfaces dédiées aux commerces, bureaux et aux équipements publics. On prévoit aussi d’y aménager 3.000 m2 d’espace paysagers où seront plantés environ une centaine d’arbres.
Limitée au sud par la voie ferrée, la zone est notamment accessible via le Tramway T2 et de nombreuses lignes de transport en commun. Le futur quartier possède également l’avantage d’être situé à proximité du parc Blandan et de la station de métro Jean Macé. Le futur projet résidentiel s’inscrit dans la continuité des constructions environnantes avec des hauteurs modérées de R+1 à R+4.
La piscine : un quartier paisible situé à proximité du centre-ville
Situé à l’ouest de la ville dans le quartier de Vaise, le quartier de la piscine est desservi par la ligne de métro D et de nombreux bus. Le secteur possède également l’avantage d’être proche du boulevard périphérique ainsi que des autoroutes A6 et A7. La proximité du parc Montel et du parc des Hautefeuilles en fait un quartier particulièrement apprécié des amateurs d’espace vert.
Ce quartier particulièrement animé abrite de nombreux commerces et services, comme les supermarchés, les garages ou encore les restaurants, ainsi que des marchés alimentaires dont notamment des marchés bio. On y dénombre aussi quelques écoles dont des collèges, des écoles primaires ou encore des centres de formation.
En ce qui concerne les équipements sportifs et culturels, le quartier abrite le stade Gilbert Vignes, la piscine de Vaise, un centre d’escalade ainsi qu’une salle de sport et de crossfit.
De par sa situation plus ou moins excentrée, le quartier de la piscine possède un cadre de vie apaisant et avoisine plusieurs autres projets de renouvellement urbain dont notamment celui du quartier de l’industrie.
La place des Pavillons : le centre historique de Gerland
Le secteur des Pavillons, situé au sud du quartier de Gerland dans le 7ème arrondissement de la ville, est délimité par l’avenue Debourg, l’avenue Tony Garnier, le rue Marcel Mérieux et la rue Challemel Lacour. La zone constitue la centralité historique de Gerland et bénéficie de nombreux projets de réaménagement dont la construction d’une nouvelle bibliothèque, la livraison de nouveaux logements, le prolongement de la rue Monod ainsi que l’aménagement de nouveaux espaces verts.
Abritant de nombreux parkings, le secteur est accessible via le Tramway T1 et T6, le métro B ainsi que de nombreuses lignes de transport en commun. Il possède aussi l’avantage d’être à proximité des stations de métro Debourg et stade de Gerland.
Le secteur des pavillons abrite notamment de nombreux restaurants, des bars ainsi que des commerces diversifiés dont des supermarchés et des boutiques de mode. On y retrouve aussi de nombreux services comme la poste, des cabinets médicaux, des banques, des petits commerces indépendants ainsi qu’une caserne de pompiers.
La proximité de nombreux espaces verts comme le square Monod ou le square Monseigneur Alfred Ancel contribue également à la qualité du cadre de vie dans le quartier. La zone des pavillons abrite notamment une école et de nombreuses universités dont l’ENS Lyon, le centre Marie Dubost ou encore la Maison des mathématiques et de l’information. On y retrouve aussi de nombreux équipements culturels et sportifs dont un terrain de basket, l’amphithéâtre Charles Mérieux ou encore la bibliothèque Diderot.
L’aménagement du projet Ilot Fontenay prévoit notamment de réhabiliter 10000 m2 du secteur des pavillons pour y implanter des logements en accession à la propriété, un parc locatif, des écoles et des crèches, des bureaux ainsi que des espaces commerciaux.
Le Grand Trou : un quartier calme situé au carrefour de nombreuses lignes de métro
Le quartier du Grand Trou, situé dans le 8ème arrondissement de la ville, est bordé par les voies ferrées de la ligne Lyon Perrache, par le quartier du Moulin à vent et le quartier des Etats-Unis. Desservi par le Tramway T6 et de nombreuses lignes de bus, le quartier du Grand Trou s’articule autour de l’église Saint-Vincent-de-Paul et de la place Belleville.
Abritant moins de 3000 habitants, le quartier du Grand Trou permet d’accéder à de nombreux services essentiels comme la poste, les pharmacies, les centres de santé, les plomberies, un cabinet d’infirmerie ou encore la crèche municipale Pierre Delore. On y retrouve également un collège et deux écoles maternelles.
Le quartier abrite aussi de nombreuses infrastructures sportives et culturelles dont le stade Dumont, le square Benoit Bernard, le parc Léon Pfeffer, le gymnase Croix Barret, une maison de jeunes, une discothèque ainsi que de nombreux centres d’arts et de loisirs. Les habitants du Grand Trou peuvent aussi profiter de la proximité d’un Intermarché Express, d’un supermarché Coccimarket ou encore d’un Super U Drive pour faire leurs achats.
La présence de projets urbains d’envergure, comme ceux de Cogedim avec le projet » En scène » et de Vinci Immobilier, qui portent sur la construction et la réhabilitation de plus de 1200 logements, contribuent au développement rapide du quartier du Grand Trou.
Le nouveau quartier de Confluence : un secteur animé en plein centre-ville
Situé dans le deuxième arrondissement de Lyon, l’ancien quartier industriel de Confluence accueille de nombreux projets urbains visant à y implanter des logements haut de gamme, des bureaux, des zones commerciales et des espaces verts. Situé au confluent du Rhône et de la Saône, à l’extrémité sud de la Presqu’île de Lyon, le nouveau quartier de Confluence est desservi par de nombreux bus, par le métro A, par les tramway T1 et T2 ainsi que par la navette fluviale Vaporetto.
Confluence est traversée par l’autoroute A7 et dispose d’un port de plaisance, qui contribue particulièrement à l’attrait touristique du quartier. La présence d’un centre commercial de 50000 m2, de nombreuses écoles (de la maternelle aux universités), de restaurants branchés, de nombreux hôtels de luxe ou encore de l’imposant musée de Confluence fait du quartier un secteur particulièrement animé. Les nombreux espaces publics et jardins disséminés le long des berges du Rhône et de la Saône offrent également aux habitants de la Confluence un cadre de vie agréable et relaxant.
Les principaux services du quartier dont la poste, les banques, les médecins et les pharmaciens sont regroupés autour du cours Charlemagne, du cours Bayard ou encore de la rue Denuzière. Tandis que les principales zones résidentielles de la Confluence sont situées au niveau des quartiers de Perrache et de Sainte-Blandine.
Afin de miser sur les projets lyonnais les plus prometteurs, et de tirer partie des avantages fiscaux liés à une acquisition dans le neuf, des acteurs spécialisés offrent leurs services pour trouver l’investissement le plus pertinent selon le profil de l’acquéreur. Aux côtés des courtiers immobiliers spécialisés dans le neuf, les gestionnaires de patrimoines ne sont, contrairement à de nombreuses croyances, pas réservés aux seules élites et peuvent dans de nombreux cas permettre de dégager une ligne d’investissement optimale pour tout profil d’acquéreur (voir ses missions complètes type sur le site de Cersa).
L’immobilier neuf est un secteur très concurrentiel pouvant avoir mauvaise presse car ses principaux acteurs sont rémunérés à la commission avec le risque que le pourcentage de rémunération associé aux biens proposés prenne le pas sur les autres critères de sélection. Certains professionnels, plus rares, proposent leurs services sur la base d’un forfait connu d’avance selon la mission pour laquelle ils sont mandatés, écartant ainsi tout risque de “biais” et permettant un accompagnement performant aux lyonnais qui souhaiteraient être accompagnés dans leur projet d’investissement immobilier.
