Lyon, une valeur sûre pour réaliser un investissement locatif
Le marché immobilier de Lyon ne cesse d’évoluer positivement depuis plusieurs années. Économie dynamique, démographie croissante, nouveaux projets, aéroport international et proximité avec Paris permettent à Lyon d’accéder à la 2ème place au palmarès des villes françaises où investir. L’investissement immobilier à Lyon augmente donc logiquement.
L’année 2017 a été une année record pour la ville de Lyon, à la fois en termes de prix mais aussi de ventes. Le marché reste très tonique en 2018.
Le dynamisme de Lyon s’explique par plusieurs facteurs :
La croissance démographique tire les loyers
La population lyonnaise croît de 5% tous les ans, ce qui fait d’elle la ville ayant la plus grande croissance démographique en France. La métropole de Lyon compte à ce jour plus de 1,3 millions d’habitants ce qui fait d’elle la 3ème métropole française la plus peuplée après Paris et Marseille, tout en disposant d’un meilleur dynamisme démographique (source Insee Métropole Lyon).
La ville de Lyon est également réputée pour ses pôles universitaires et ses écoles supérieures. Elle se place à la 2ème place des villes en nombre d’étudiants, avec près de 160.000 étudiants inscrits en 2018.
Une économie florissante bénéfique pour les investisseurs
Capitale de la région Rhône Alpes-Auvergne, seconde région après l’Île-de-France en termes de PIB, au carrefour de l’Europe, de nombreuses entreprises s’y installent et la création de nouvelles zones technologiques et d’innovation favorise le marché de l’emploi.
Lyon est également la ville la plus performante dans la course à l’excellence avec 5 pôles de compétitivité dont 2 d’excellence. C’est aussi 1500 centres de décision d’entreprise et 78 sièges sociaux d’entreprises.
Les conséquences sur l’immobilier lyonnais
Fort de ces facteurs, les prix ne cessent d’augmenter dans la capitale des Gaulois. En un an, l’ancien a gagné 8,1 % (3 700 €/m2) et 4,4 % dans la métropole (3 000 €/m2) (sources : chambre des notaires du Rhône).
Tout investisseur expérimenté voit Lyon comme une ville ayant un grand potentiel en termes d’investissement locatif. La ville est attractive et procure un rendement locatif élevé.
Lyon est un pôle universitaire d’excellence. La clientèle étudiante est intéressante puisque les étudiants sont en très grande majorité locataires. Les garantis sont solides pour le bailleur car les étudiants bénéficient de l’aide financière de leur parent.
La demande est importante pour les petites surfaces ou des colocations ce qui permet aux bailleurs lyonnais de disposer de rendements locatifs plus élevés.
Pour que l’investissement soit intéressant, il faut tout d’abord cibler les quartiers qui correspondent à la demande.
Les quartiers à favoriser sont les quartiers dans lesquels les étudiants étudient et les quartiers les plus branchés. Ces derniers attirent les étudiants disposant de ressources financières élevées et à la recherche d’un cadre de vie premium.
Pour cela, les quartiers que nous vous recommandons sont le quartier confluent à Lyon 2ème, malgré la hausse des prix depuis le projet « Confluence », Gerland à Lyon 7ème ou encore le quartier de la Part Dieu dans le 3ème arrondissement. Ces quartiers sont en devenir et on peut compter sur un potentiel de croissance des prix à un horizon de dix ans.
Concernant les quartiers de Lyon les plus recherchés par les étudiants disposant de moyens financiers plus importants, ce sont principalement la presqu’île et le vieux Lyon (bas du 5ème arrondissement et le 6ème arrondissement).
Rendement locatif à Lyon : jusqu’à plus de 6% brut
Selon les quartiers, les prix du m² varient du simple au double. Il faut compter entre 2.600€ / m2 et plus de 5.000€ / m2 selon les quartiers (données notaires Lyon début 2018).
Les prix à l’achat ne cessant d’augmenter, hausse de +6,60% sur un an (source notaires, au janvier 2018), cela rend difficile l’obtention d’une forte rentabilité. De fait, le rendement locatif à Lyon pourra atteindre 6% brut si vous faites le choix d’investir dans l’ancien, de rénover et de meubler le bien.
Cette augmentation des prix à l’achat prouve la forte attractivité de la ville. Pour espérer un rendement maximal, il faudra privilégier une petite surface de type studio ou T2.
Le régime le plus attractif, que ce soit pour disposer d’un loyer plus élevé ou encore d’une fiscalité favorable est le régime LMNP réel (loueur en meublé non professionnel, avec déclaration au réel).
Après une forte hausse en 2016 (+6,60%), l’année 2018 confirme le regain d’intérêt des acheteurs pour l’immobilier lyonnais.
La bonne santé démographique de la ville, son économie forte et la rénovation de certains quartiers permettent aux prix de poursuivre leur augmentation sur les 10 prochaines années, ce qui est gage de pérennité pour les investisseurs.
