L’immobilier lyonnais post-covid : les armes pour mieux vendre

Les médias nationaux ou locaux spéculaient sur une baisse à venir des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles et particulièrement à Lyon ou aux sortir des diverses vagues de confinements. De plus, un pouvoir d’achat en berne et des prix immobiliers au plus haut devaient freiner la folle ascension de la pierre dans le marché lyonnais.

Pourtant économiquement viables, ces projections ne se sont pas réalisées. La crise immobilière lyonnaise post-Covid n’a finalement jamais eu lieu.

Bien au contraire, le baromètre SL 2021 affichait déjà au 2e semestre une hausse de près de 9% des prix de vente sur les douze derniers mois. En cause ? Un pouvoir d’achat finalement préservé par les mesures d’accompagnement aux employeurs durant la crise, un besoin encore plus criant de disposer d’un « chez soi » agréable à vivre (avec un extérieur) face à la baisse de fréquentation des lieux de sorties et de loisirs, et bien sûr, une appétence décuplée pour protéger sa famille et son patrimoine en investissant dans la seule vraie valeur refuge qui échappe aux crises : la pierre.

Si la covid n’a pas su limiter la fièvre immobilière lyonnaise, il aura réussi à redessiner les contours de la demande : en périphérie, ce sont les petites maisons avec jardin qui profitent le plus des hausses du marché avec une croissance des prix de vente de 12% sur la même période.

Un prix de vente juste avec l’analyse des comparables

Il est question d’un concept d’analyse consistant à comparer les biens à vendre aux autres propriétés actuellement à la vente ou qui ont déjà été vendus. Quartier, superficie, terrain, année de construction… L’analyse des comparables se révèle particulièrement pertinente dès lors que les biens mis en compétition sont effectivement de même nature.

Comparer un T4 au dernier étage d’un immeuble en bordure de la Tête d’Or avec un 4 pièces sur la rue de la République n’a évidemment que peu de sens et ne devrait en toute logique pas permettre d’obtenir une estimation suffisamment fine, tout au plus une grosse fourchette de prix.

Alors que l’on note des disparités de prix très importantes entre les arrondissements lyonnais et parfois même entre les biens d’un même quartier, l’analyse des comparables, si elle est valable, nécessite de disposer d’informations bien souvent peu faciles à obtenir d’autant plus sur un marché où l’offre se raréfie.

Le registre des mandats des agences immobilières était jusqu’ici la seule véritable ressource valable pour savoir à quel prix pourrait se vendre votre bien et mener une analyse des comparables digne de ce nom. Si le recours à un agent immobilier reste incontournable pour obtenir une estimation affinée du prix de vente d’un bien, en 2019 l’opendata français a offert à tous les propriétaires et futurs acquéreurs un incroyable outil d’évaluation permettant de disposer de toutes les informations relatives aux dernières ventes immobilières réalisées sur l’ensemble du territoire.

Nommée DVF pour Demande des Valeurs Foncières, cette base de données qui est actualisée tous les 6 mois, permet de rechercher et de visualiser les transactions réalisées au sein d’une rue, d’un quartier et parfois même au sein d’un même immeuble. Cela permet de comparer ce qui est effectivement comparable.

Pour les particuliers, même armés d’un tel outil, l’analyse des comparables peut s’avérer abrupte. En particulier dans la métropole lyonnaise où les fluctuations très importantes du prix au mètre carré, d’une année sur l’autre, limitent drastiquement l’intérêt de la base DVF qui n’est mise à jour que deux fois par an. Les professionnels de terrain disposant dans leurs registres des mandats d’une multitude de biens ayant été mis à la vente dans les derniers mois sont les seuls acteurs.

L’emplacement, le poids de l’environnement

Il est communément admis que l’environnement direct du logement joue un rôle sur sa valorisation. Si on pensait à juste titre que la proximité d’un parc ou d’un espace naturel proche du bien en vente pouvait favoriser une transaction plus rapide, on ne se doutait pas que cette proximité puisse avoir un réel poids sur le prix de vente.

Pourtant, dans une récente étude publiée par le groupe MeilleursAgents, la distance entre un parc et un logement montre une corrélation directe avec l’évolution de son prix : pour plus de la moitié des biens récemment vendus dans les onze plus grandes métropoles de France, la proximité immédiate (à moins de 5” à pied) d’un parc ou jardin public fait en moyenne bondir le prix du bien de +3,3%. Cependant, pour certaines métropoles, à l’instar de Toulouse et Bordeaux, la hausse des prix constatée est bien plus importante avec un prix de vente qui progresse respectivement de 10,3% dans la ville rose et jusqu’à 12% pour la belle endormie.

En s’éloignant à une douzaine de minutes à pied d’un parc, la hausse des prix diminue déjà de moitié (+1,1%). Attention, cette règle fait déjà exception dans certaines grandes métropoles comme à Lyon où le marché est tellement tendu que le surcoût lié à la proximité d’un espace vert n’est plus applicable. Et pour cause, les prix au plus haut ne permettent plus de survaloriser un environnement de qualité. Pour autant, cet environnement conserve une valeur intrinsèque qui, si elle n’est plus monnayable, permettra une mise en vente plus courte face à des logements comparables ne disposant pas d’un tel atout.

« Le bon produit » dans un marché où la demande est restructurée

« La demande de maisons a explosé. Il y a une inversion : à Lyon les acheteurs sont moins pressés, alors qu’en dehors de Lyon, ça bataille pour chaque bien. Non seulement on a vendu plus, mais on a aussi vendu plus cher » selon Olivier Venet, dirigeant d’un groupe immobilier lyonnais depuis 22 ans, propos recueillis par Mathieu Boudet le 12 mai 2021 pour France3 Régions.

Au centre-ville, l’habitat collectif reste solide avec une moyenne de 5.040 € le m² pour acquérir un appartement ou un studio dans l’ancien (étude Notaires de France, 2e trimestre 2021) et jusqu’à 6.700 € le m² dans les quartiers les plus prisés du 2e arrondissement, Bellecour & Cordeliers en tête (baromètre LPI-SeLoger 06/2021). Or, force est de constater que le rêve de maison individuelle n’a jamais été aussi présent et se paie au prix fort. En proche périphérie les petits pavillons avec jardins s’échangent dorénavant au même prix, ramené au mètre carré, qu’un appartement en plein centre-ville.

Pour profiter de la dynamique haussière du marché lyonnais les produits stars sont les appartements et studios disposant d’un extérieur (balcou ou terrasse) et les petites maisons (moins de 100 m²) de proche banlieue.