Fiscalité Pinel / LMNP : peut-on encore investir à Lyon ?

Même la crise sanitaire n’arrive plus à stopper l’ascension des prix de l’immobilier dans la métropole lyonnaise. Les prix au m² poursuivent leur progression autant dans l’ancien que dans le neuf, réduisant drastiquement les rendements locatifs auxquels peuvent prétendre les investisseurs immobiliers locaux.

Ce phénomène de hausse des prix couplé à l’encadrement des loyers voté par le Conseil métropolitain à Lyon et Villeurbanne ne favorise pas le climat des affaires pour de nombreux investisseurs particuliers qui restent avant tout en quête d’une rentabilité immédiate.

Malgré tout, Lyon conserve de nombreux atouts relatifs à sa structure sociodémographique de qualité intrinsèquement liée à son tissu universitaire développé (environ 150.000 étudiants à loger chaque année au sein de la métropole) et à son dynamisme économique. Lyon est une ville qui attire les entreprises nouvelles en étant idéalement située entre Paris, Marseille et Genève grâce au TGV. Avec près de deux tiers des Lyonnais qui sont locataires de leur logement, et des prix d’achat au m² qui demeurent inaccessibles pour de nombreux ménages, la tension locative est forte autant dans le centre que dans la proche périphérie, faisant de Lyon une place attractive pour tout investisseur cherchant à se prémunir du risque de vide locatif.

Les niveaux de prix immobiliers records à Lyon mettent à mal la rentabilité locative

Même avec des niveaux de loyers au m² élevés (en moyenne 17€ le m²), les logements acquis à prix d’or tant dans l’ancien que dans le neuf (+ de 5.500 € le m² dans la majorité des arrondissements) permettent uniquement d’espérer une rentabilité brute plafonnant autour des 3,5% en moyenne. Un rendement très largement réduit une fois prises en compte, les différentes dépenses et charges revenant au propriétaire-investisseur : gestion locative, entretien des parties communes, travaux d’entretien courant, taxe foncière, etc.

Investir pour une rentabilité nette autour des 2% décourage évidemment les investisseurs particuliers à passer à l’action. Pourtant, Lyon, comme toutes les grandes métropoles de l’hexagone manquent de logements pour accueillir ses nouveaux habitants. Afin de soutenir l’offre, mais également le tissu économique du bâtiment et de la promotion immobilière, l’État a mis en place différents dispositifs d’incitation à l’investissement locatif des particuliers par le biais de réduction d’impôts : les fameuses niches ou carottes fiscales.

Si le rôle premier d’un promoteur immobilier est de dénicher un terrain pour le bâtir, il endosse également la casquette de commercialisateur. Pour écouler les stocks de logements neufs, sa force commerciale fournit bien souvent des conseils personnalisés en gestion de patrimoine pour séduire les potentiels acquéreurs-investisseurs qui, à juste titre, sont séduits par la carotte fiscale liés à leur prochaine acquisition. Depuis la première loi de défiscalisation immobilière apparue en 1903, le gouvernement n’a eu de cesse d’inciter les contribuables à investir dans la pierre.

La défiscalisation immobilière en support aux bailleurs lyonnais

Face aux faibles taux de rendement procurés par l’investissement locatif traditionnel, différents montages patrimoniaux peuvent permettre aux investisseurs immobiliers de doper leur rentabilité en optimisant leur fiscalité. Sur le marché du locatif, deux dispositifs phares se partagent la vedette.

D’un côté le Pinel qui permet de réduire ou d’effacer entièrement son impôt sur le revenu en investissant dans un logement neuf à loyer encadré. De l’autre, le Loueur meublé non professionnel (LMNP, créé en 1949) permettant de louer un bien ancien sans générer de fiscalité supplémentaire (LMNP au régime réel) ou en bénéficiant d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs perçus et soumis à imposition (LMNP au régime micro BIC). Autant pour le neuf que pour l’ancien, les investisseurs locatifs lyonnais pourront alors s’appuyer sur le coup de pouce de Bercy afin d’investir et de développer leur patrimoine immobilier.

Fiscalité de l’investissement immobilier

Bien que rares, certains logements éligibles à la loi Pinel peuvent offrir jusqu’à 3,5% de rentabilité brute, soit presqu’autant qu’une location nue traditionnelle non soumise à un encadrement des loyers. Ce rendement très acceptable sur le papier est la plupart du temps réduit à près de 2% de rentabilité une fois pris en compte les charges et frais de gestions associés au logement. Cette rentabilité est encore diminuée lorsque la tranche d’imposition de l’investisseur se situe dans les 30%. Ce résultat tombe alors à près de 1% net d’impôt, privilégiant principalement les ménages aux plus forts taux d’imposition (41% et au-delà). Le Pinel a des attraits certains, mais ne sera jamais bien positionné pour un investisseur en quête d’un rendement locatif performant.

Il demeure cependant un outil patrimonial intéressant pour celui qui cherche à se constituer un patrimoine, sans générer de fiscalité complémentaire, et en évitant au maximum les contreparties de l’investissement dans l’ancien : en particulier les travaux de rénovations du logement et des parties communes qui sont inexistants ou marginaux dans le neuf.

Un investissement locatif performant s’opère sur une échelle de temps relativement longue

Au-delà de l’effet de levier procuré par l’investissement immobilier à crédit, le contribuable qui cherche à pleinement pouvoir profiter de la réduction d’impôt du dispositif tout en contournant la faiblesse de son rendement locatif devra inévitablement se projeter sur le long terme. Avec le plafonnement des loyers, une opération en Pinel réussie ne pourra s’apprécier qu’à la revente du logement en dégageant une éventuelle plus-value. Il peut également être possible de lui donner une nouvelle destination une fois la période d’engagement de mise en location révolue. Afin de bénéficier et de conserver les réductions d’impôts octroyées par le dispositif, le bailleur Pinel s’engage en effet à louer son logement pour une durée déterminée qui ne pourra être écourtée.

Selon Guillaume Fonteneau, auteur fiscaliste de qualité et conseiller en gestion de patrimoine aguerri, investir en loi Pinel puis transformer sa location en logement meublé sous dispositif LMNP, représente une stratégie d’optimisation simple de mise en œuvre. Cela permettrait d’optimiser très largement le faible rendement d’une location en loi Pinel. Cette stratégie immobilière en deux temps permet de bénéficier pendant 12 ans des réductions d’impôts du régime Pinel, puis de doper son rendement en passant au dispositif LMNP. Soit :

• Une première phase de constitution du patrimoine « à moindre coût » grâce aux réductions d’impôts et à l’effet de levier du crédit immobilier.
• Une seconde phase ou l’on recherche à bénéficier d’un meilleur revenu locatif en augmentant les loyers qui ne sont plus soumis à l’encadrement Pinel. En passant au statut LMNP, l’investisseur bénéficiera de plus d’une décote totale ou partielle sur l’imposition générée par les revenus du logement (régime réel ou micro BIC).

Le risque de l’encadrement des loyers à Lyon

Après Lille et Paris, le Conseil Métropolitain a récemment voté en faveur du dispositif expérimental d’encadrement des loyers à Lyon ainsi qu’à Villeurbanne. Avis aux futurs investisseurs immobiliers, ce dispositif qui prend sa source dans la loi ELAN vise les bailleurs de logements loués nus ou meublés dans les zones dites tendues (où la demande est supérieure à l’offre). Une épée de Damoclès qui pèse lourd sur les bailleurs lyonnais, comme le souligne le Président de la Fnaim du Rhône, Nicolas Bouscasse : « Le spectre de l’encadrement des loyers tétanise certains investisseurs, car on ne connaît pas les modalités de cet encadrement ».

Au printemps 2021, Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon et Délégué à l’habitat et au logement social annonçait dans les colonnes du Progrès un probable plafonnement des loyers 20% au-dessus du loyer médian. Une hypothèse qui éloigne encore un peu plus les rêves de rendements locatifs performants chez les investisseurs lyonnais.